Die Steuer, die Immobilienbesitzer in Spanien vergessen

Wer als Nichtresident eine Wohnung oder ein Haus in Spanien besitzt, schuldet dem spanischen Staat jedes Jahr eine Steuer, auch wenn die Immobilie nur selbst genutzt wird und keinen Cent einbringt.

Worum es geht

Spanien besteuert bei Nichtresidenten einen fiktiven Nutzungswert der Immobilie, die sogenannte renta imputada. Grundlage ist der Katasterwert, der valor catastral, der auf dem jährlichen Grundsteuerbescheid der Gemeinde (IBI) steht. Hat die Gemeinde ihre Katasterwerte revidiert, werden 1,1 Prozent des Werts als Einkommen angesetzt, sonst 2 Prozent. Normalerweise darf die Revision nicht älter als zehn Jahre sein; für 2023 bis 2025 zählt jedoch jede Revision seit 2012. Auf diesen Betrag zahlen Eigentümer mit Wohnsitz in der EU, in Norwegen, Island oder Liechtenstein 19 Prozent Steuer, alle anderen 24 Prozent.

Ein Beispiel: Bei einem revidierten Katasterwert von 100.000 Euro ergibt sich ein fiktives Einkommen von 1.100 Euro. Die Steuer beträgt 209 Euro im Jahr. Die Erklärung dafür heißt Modelo 210.

Jeder Eigentümer erklärt für sich

Die Steuer wird nicht pro Immobilie, sondern pro Eigentümer erhoben. Ein Ehepaar, das die Wohnung je zur Hälfte besitzt, gibt zwei Erklärungen ab, jede über die Hälfte des Betrags. Eine gemeinsame Veranlagung wie in Deutschland gibt es nicht. Wer neben der Wohnung eine Garage oder einen Abstellraum mit eigener Katasterreferenz besitzt, muss auch diese angeben.

Die Frist

Die Erklärung für ein Kalenderjahr ist bis zum 31. Dezember des Folgejahres abzugeben. Für das Jahr 2025 läuft die Frist also am 31. Dezember 2026 ab. Wer die Immobilie im Laufe des Jahres gekauft oder verkauft hat, erklärt anteilig nach Tagen.

Anders ist es bei Vermietung. Mieteinnahmen von Nichtresidenten werden seit dem Steuerjahr 2024 in einer einzigen Jahreserklärung angegeben, die zwischen dem 1. und 20. Januar des Folgejahres fällig ist. Für Zeiträume, in denen die Immobilie nicht vermietet war, gilt weiter die renta imputada.

Was passiert, wenn man nicht erklärt

Die Agencia Tributaria kann die Steuer für die letzten vier Jahre nachfordern, und für diese Jahre kann die Erklärung noch nachgereicht werden. Wer verspätet, aber aus eigenem Antrieb erklärt, zahlt einen Zuschlag von 1 Prozent zuzüglich 1 Prozent für jeden vollen Monat der Verspätung, nach zwölf Monaten 15 Prozent zuzüglich Zinsen. Meldet sich das Finanzamt zuerst, kann es stattdessen eine Strafe von 50 bis 150 Prozent der nicht gezahlten Steuer verhängen.

Beim Verkauf

Verkauft ein Nichtresident, ist der Käufer verpflichtet, drei Prozent des Kaufpreises einzubehalten und direkt an das Finanzamt abzuführen. Der Verkäufer hat dann vier Monate Zeit, mit einem eigenen Modelo 210 den tatsächlichen Gewinn abzurechnen. War die Steuer auf den Gewinn niedriger als der einbehaltene Betrag, kann die Differenz zurückgefordert werden.

Und in Deutschland?

Für eine Immobilie, die nur selbst genutzt wird, fällt in Deutschland keine Einkommensteuer an, denn Deutschland besteuert den Nutzungswert einer selbst genutzten Wohnung nicht. Es gibt dafür nichts zu erklären, und die spanische Steuer auf das fiktive Einkommen kann in Deutschland nicht angerechnet werden. Wird die Immobilie vermietet, gehören die Mieteinnahmen auch in die deutsche Steuererklärung (Anlage V und Anlage AUS). Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen wird die in Spanien gezahlte Steuer darauf angerechnet, höchstens bis zur Höhe der deutschen Steuer auf dieselben Einkünfte.

Was Sie brauchen

Für die Erklärung genügen drei Dinge: die spanische Steuernummer NIE jedes Eigentümers, der letzte IBI-Bescheid mit Katasterreferenz und Katasterwert und die Eigentumsanteile laut Kaufvertrag. Wer die Erklärung selbst abgibt, kann das online mit einem digitalen Zertifikat der spanischen Verwaltung oder Cl@ve tun oder auf Papier mit dem Formular, das auf der Website der Agencia Tributaria ausgefüllt und ausgedruckt wird. Ein von der Agencia Tributaria zugelassener colaborador social kann die Erklärung auch für Sie einreichen.

Wer seine Erklärung für 2025 bis Jahresende abgibt, hat das Thema für zwölf Monate erledigt.

Jon W. Olsen

Colaborador social der Agencia Tributaria seit 2006