Die Steuer, die Immobilienbesitzer in Spanien vergessen

Wer als Nichtresident eine Wohnung oder ein Haus in Spanien besitzt, schuldet dem spanischen Staat jedes Jahr eine Steuer, auch wenn die Immobilie nur selbst genutzt wird und keinen Cent einbringt. Viele Eigentümer erfahren das erst, wenn ein Schreiben der Agencia Tributaria im Briefkasten liegt oder beim Verkauf ein Teil des Kaufpreises einbehalten wird. Dabei ist die Regelung einfach, wenn man sie einmal kennt.

Worum es geht

Spanien besteuert bei Nichtresidenten einen fiktiven Nutzungswert der Immobilie, die sogenannte renta imputada. Grundlage ist der Katasterwert, der valor catastral, der auf dem jährlichen Grundsteuerbescheid der Gemeinde (IBI) steht. Ist dieser Wert in den letzten zehn Jahren überprüft worden, werden 1,1 Prozent davon als Einkommen angesetzt, sonst 2 Prozent. Auf diesen Betrag zahlen Eigentümer mit Wohnsitz in der EU, in Norwegen oder Island 19 Prozent Steuer, alle anderen 24 Prozent.

Ein Beispiel: Bei einem Katasterwert von 100.000 Euro und einem geprüften Wert ergibt sich ein fiktives Einkommen von 1.100 Euro. Die Steuer beträgt 209 Euro im Jahr. Die Erklärung dafür heißt Modelo 210.

Jeder Eigentümer erklärt für sich

Die Steuer wird nicht pro Immobilie, sondern pro Eigentümer erhoben. Ein Ehepaar, das die Wohnung je zur Hälfte besitzt, gibt zwei Erklärungen ab, jede über die Hälfte des Betrags. Eine gemeinsame Veranlagung wie in Deutschland gibt es nicht. Wer neben der Wohnung eine Garage oder einen Abstellraum mit eigener Katasterreferenz besitzt, muss auch diese angeben.

Die Frist

Die Erklärung für ein Kalenderjahr ist bis zum 31. Dezember des Folgejahres abzugeben. Für das Jahr 2025 läuft die Frist also am 31. Dezember 2026 ab. Wer die Immobilie im Laufe des Jahres gekauft oder verkauft hat, erklärt anteilig nach Tagen.

Anders ist es bei Vermietung. Mieteinnahmen von Nichtresidenten werden seit dem Steuerjahr 2024 in einer einzigen Jahreserklärung angegeben, die zwischen dem 1. und 20. Januar des Folgejahres fällig ist. Für Zeiträume, in denen die Immobilie nicht vermietet war, gilt weiter die renta imputada.

Was passiert, wenn man nicht erklärt

Die Agencia Tributaria kennt jeden Eigentümer über das Grundbuch und das Kataster. Sie verschickt seit einigen Jahren systematisch Schreiben an Nichtresidenten, die keine Erklärung abgegeben haben, und fordert die Steuer für die letzten vier Jahre nach. Wer freiwillig nachträglich erklärt, bevor ein solches Schreiben kommt, zahlt einen Zuschlag von einem Prozent pro angefangenem Monat Verspätung, nach einem Jahr 15 Prozent zuzüglich Zinsen. Wartet man, bis das Finanzamt sich meldet, kommen Bußgelder hinzu. Die vier Vorjahre lassen sich jederzeit nachträglich erklären, und das ist fast immer günstiger als abzuwarten.

Beim Verkauf

Spätestens beim Verkauf holt die Steuer jeden ein. Der Käufer ist verpflichtet, drei Prozent des Kaufpreises einzubehalten und direkt an das Finanzamt abzuführen. Der Verkäufer hat dann vier Monate Zeit, mit einem eigenen Modelo 210 den tatsächlichen Gewinn abzurechnen. War der Gewinn kleiner als der einbehaltene Betrag, kann die Differenz zurückgefordert werden. Fehlende Erklärungen aus früheren Jahren werden bei dieser Gelegenheit regelmäßig geprüft und verrechnet.

Und in Deutschland?

Die spanische Steuer ersetzt nicht die deutsche Erklärungspflicht. Einkünfte aus einer spanischen Immobilie gehören auch in die deutsche Steuererklärung. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien sorgt dafür, dass die in Spanien gezahlte Steuer in Deutschland angerechnet wird, sodass niemand doppelt zahlt. Voraussetzung ist, dass in Spanien tatsächlich erklärt und gezahlt wurde.

Was Sie brauchen

Für die Erklärung genügen drei Dinge: die spanische Steuernummer NIE jedes Eigentümers, der letzte IBI-Bescheid mit Katasterreferenz und Katasterwert und die Eigentumsanteile laut Kaufvertrag. Wer die Erklärung selbst abgeben will, braucht außerdem ein digitales Zertifikat der spanischen Verwaltung oder Cl@ve. Ohne Zertifikat kann die Erklärung über einen von der Agencia Tributaria zugelassenen colaborador social eingereicht werden.

Die Steuer ist meist klein. Der Ärger, wenn sie jahrelang unbeachtet bleibt, ist es nicht. Wer seine Erklärung für 2025 bis Jahresende abgibt, hat das Thema für zwölf Monate erledigt.

Jon W. Olsen

Colaborador social der Agencia Tributaria seit 2006